IPO案例：租赁房产瑕疵（未办理备案登记/未办理不动产权证/与证载用途不一致/涉及转租等）的影响及应对措施
发布时间：
2022-09-08
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问询问题
问询回复
（一）发行人各租赁房产瑕疵是否存在导致发行人被行政处罚风险，是否存在纠纷或潜在纠纷，是否影响发行人生产经营稳定
截至本回复出具日，发行人及子公司在中国境内租赁房产均未办理租赁备案登记，有1处租赁的房产未取得房屋所有权证， 1处租赁厂房的土地/房屋用途为仓储用地/仓库， 3处租赁的房产涉及转租。
1、未办理租赁备案登记
发行人及子公司就其在中国境内的房屋租赁均未办理租赁备案登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》和《商品房屋租赁管理办法》的相关规定，房屋租赁当事人应在租赁合同签订后到房屋所在地县级以上政府建设或房地产管理部门办理房屋租赁登记备案手续；违反前述规定未办理房屋租赁登记备案的，由建设或房地产管理部门责令限期改正；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
但根据《中华人民共和国民法典》第706条之规定，“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力”。据此，发行人及其子公司承租前述房屋未办理备案登记手续情形的瑕疵不影响租赁合同的法律效力，租赁合同对合同各方具有法律约束力。
为进一步减少和避免发行人因前述情形遭受损失，发行人控股股东、实际控制人已出具如下承诺：“发行人及其子公司若因所使用、拥有、租赁的房产（含与其相关的构筑物、附着物），因未按有关法律法规完善有关权属、行政许可或备案等手续，而被主管政府部门处以行政处罚或要求承担其他法律责任，或被主管政府部门要求对该瑕疵进行整改而发生损失或支出，或因此导致发行人及其子公司无法继续占有使用有关房产的，本人将为其提前寻找其他合适的房产，以保证其生产经营的持续稳定，并愿意承担发行人及其子公司因此所遭受的一切经济损失，保证发行人及其子公司不因此遭受任何损失。”
因此，就中国境内租赁房屋未备案登记的情形不会对发行人本次发行上市构成实质性法律障碍。
2、未办理房屋不动产权证
首次申报时，发行人和福赛宏仁在芜湖租赁的房屋，以及发行人在南京租赁的房屋未取得房屋所有权证。
（1）序号1和11房产
就序号1和11房产而言，原房东及出租人因被司法强制执行而被拍卖了名下的租赁房屋，租赁房屋在拍卖前已分别取得房产证号芜房地权证鸠江字第2013874555、 2013874556、 2013874557号《房地产权证》，登记时间为2013年11月6日。出租方周公羽系通过司法拍卖的方式取得该房屋，并已换发了权利人为周公羽、权利性质为出让、用途为工业用地/工业、编号为皖（2021）芜湖市不动产权第1234907/1234906/1234905号的《不动产权证》。
因此，截至本回复出具日，上述“通过司法拍卖取得租赁房屋但尚未换发房产证”瑕疵已消除，房屋权利人明确，不存在纠纷或潜在纠纷，不会因此影响发行人生产经营稳定。
（2）序号2房产
就序号2房产而言，因房屋所有权人尚未完成房产证办理，发行人向南京高格创新科技有限公司承租的办公房屋暂未取得房屋不动产权证，但已取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建筑用途为商业办公楼（写字楼））。同时，根据租赁房屋所有权人出具的《转租同意书》，出租方有权转租该房屋至发行人用于办公用途，转租期限至2027年5月31日。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（ 2020修正）》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋， 与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
因此，发行人前述租赁合同依法有效，且出租方为有权转租，租赁关系对各方具有法律约束力，未取得房屋不动产权证的瑕疵对发行人生产经营稳定不构成重大不利影响，不构成本次发行上市的实质性障碍。
3、涉及仓储用途的厂房
大连福赛承租的厂房其房屋不动产权证上载明的用途为仓储用地/仓库。
大连市保税区规划土地房屋局依据《关于金普新区促进招商引资工作的指导意见》出具了《关于仓储用地新办产业项目意见的函》，“考虑到仓储用地与工业项目的兼容性，仓储用地中可允许有部分生产加工类产业存在”、“允许利用闲置工业厂房（含库房）兴办符合上级政策的新兴产业项目，闲置厂房和土地在政策过渡期内可以不办理规划、土地、不动产变更手续„„”。
《关于金普新区促进招商引资工作的指导意见》 明确指出， 新兴产业项目包括汽车整车及零部件项目， 大连福赛主营业符合上述指导意见的要求。大连福赛依法办理完成了企业投资项目、环评、固定污染源排污登记等生产经营需要的备案或审批手续。
因此，租赁上述仓储用途房屋的瑕疵对发行人生产经营稳定不构成重大不利影响，不构成本次发行上市的实质性障碍。
4、涉及转租房产
发行人在南京租赁的房屋、天津福赛租赁的房屋和广东福赛租赁的房屋均涉及转租情形。
上述转租均已取得了房屋所有权人同意，不存在所有权人根据《中华人民共和国民法典》第716条第2款可以解除发行人与出租方租赁合同的情形。
因此，转租已取得了所有权人同意，不存在纠纷或潜在纠纷，不会因此影响发行人生产经营稳定。
综上所述， 发行人各租赁房产瑕疵不构成重大违法违规行为，发行人及其子公司的房产租赁合同均合法有效；未办理房屋租赁备案虽存在导致被行政处罚风险， 但风险较小，且实际控制人承诺其将承担租赁瑕疵的损失或支出；租赁房屋所有权、转租权不存在纠纷或潜在纠纷；除已披露的租赁瑕疵外，发行人及其子公司各租赁房产瑕疵不存在导致发行人被行政处罚风险，不存在纠纷或潜在纠纷；租赁房屋瑕疵对发行人生产经营的稳定不构成重大不利影响。
（二）境外租赁房产是否合法合规
根据墨西哥法律意见书、日本法律意见书、中国香港法律意见书以及发行人的确认，香港福赛不存在租赁物业；墨西哥福赛、日本福赛的房屋租赁合同均有效存续，租赁房产符合当地法律规定。
