IPO案例:租赁耕地的合法合规性

发布时间:

2022-08-22

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问询问题

申请文件及问询回复显示,发行人子公司济宁广仁租赁 80 亩耕地用于羊血清制备。2019 年 1 月,济宁广仁取得嘉祥县梁宝寺镇人民政府出具的《设施农用地登记备案证明》;2021 年 3 月,嘉祥县人民政府出具《土地情况说明》。上述土地的使用权人为嘉祥县畜牧业发展中心,经嘉祥县人民政府批准后出租给济宁广仁,嘉祥县畜牧业发展中心有权向济宁广仁出租该土地。
请发行人:
(1)说明租赁耕地是否违反《土地管理法》等法律法规的规定,是否符合中国证监会《首发业务若干问题解答(2020 年 6 月修订)》问题 18 的要求。
(2)结合报告期内租赁耕地的合规性,说明租赁耕地是否存在违法违规风险,对发行人生产经营是否构成重大影响。
请保荐人、发行人律师发表明确意见。
 

问询回复

1、租赁土地的土地性质、土地使用权取得方式、土地用途

(1)根据《中华人民共和国土地管理法(2019 修正)》(2020 年 1 月 1 日实施,现行有效, 以下简称“《土地管理法》”),我国实行土地的社会主义公有制,土地性质可分为国有土地和集体土地。根据嘉祥县自然资源和规划局于 2022 年
1 月 18 日出具的《证明》, 上述租赁土地的土地性质为国有用地。

根据《土地管理法》、《国土资源部、国家发展和改革委员会、财政部等关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔 2016〕 20 号, 2016 年 12 月 31日发布), 国有农用地使用权人可以通过国家划拨、 出让、作价出资或者入股、
授权经营等方式取得土地使用权。根据嘉祥县畜牧兽医事业发展中心于 2022 年2 月 14 日出具的《证明》,上述租赁土地性质为国有划拨用地。

(2)按照国家土地用途分类,上述租赁土地的用途为农用地中的一般耕地,依据如下:

1) 根据《土地管理法》, 我国实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途, 将土地分为农用地、建设用地和未利用地

2) 根据《全国土地分类(试行)》(国土资发[2001]255 号, 2002 年 1 月 1 日实施,现行有效), 农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类。

3) 根据《自然资源部、农业农村部、国家林业和草原局关于严格耕地用途管制有关问题的通知》(自然资发〔 2021〕 166 号, 2021 年 11 月 27 日发布), 永久基本农田以外的耕地为一般耕地。

4) 根据嘉祥县人民政府于 2021 年 3 月 10 日出具的《土地情况说明》及嘉祥县自然资源和规划局于 2022 年 1 月 18 日出具的《证明》,上述租赁土地的用途为一般耕地。

(3) 一般耕地、设施农用地均属于农用地,且一般耕地可用作设施农用地,
依据如下:

1)根据《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔 2014〕 127 号, 2014 年 9 月 29 日至 2019 年 12 月 18 日有效), 生产设施、附属设施和配套设施用地直接用于或者服务于农业生产,其性质属于农用地,按农用地管理,不需办理农用地转用审批手续。生产结束后,经营者应按要求进行土地复垦,占用耕地的应复垦为耕地。

2) 根据《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》(自然资规〔 2019〕 4 号, 2019 年 12 月 19 日实施,现行有效),“一、设施农业用地包括农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地”、“二、设施农业属于农业内部结构调整,可以使用一般耕地……”、“四、市、县自然资源主管部门会同农业农村主管部门负责设施农业用地日常管理。……设施农业用地由农村集体经济组织或经营者向乡镇政府备案,乡镇政府定期汇总情况后汇交至县级自然资源主管部门……”。

济宁广仁已就上述耕地取得了嘉祥县梁宝寺镇人民政府出具的《设施农用地登记备案证明》。

综上,济宁广仁租赁土地的土地性质为国有用地,土地使用权取得方式为划拨,土地用途为一般耕地, 该土地可用作设施农用地,济宁广仁已就该土地取得了嘉祥县梁宝寺镇人民政府出具的《设施农用地登记备案证明》。济宁广仁租赁上述耕地不存在违反《中华人民共和国土地管理法( 2019 修正)》(以下简称“《土地管理法》”)规定的情形, 且符合中国证监会《首发业务若干问题解答( 2020 年 6 月修订)》问题 18 的要求,具体分析如下。

2、 济宁广仁租赁上述耕地符合土地管理的相关法律法规规定

(1) 嘉祥县畜牧业发展中心为有权出租主体

根据《事业单位国有资产管理暂行办法》( 2019 修订)( 2019 年 3 月 29 日实施,现行有效)的相关规定, “ 事业单位的主管部门(以下简称主管部门)负责对本部门所属事业单位的国有资产实施监督管理。其主要职责是:……(三) 审
核本部门所属事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等事项,按规定权限审核或者审批有关资产购置、处置事项。……”

济宁广仁向嘉祥县畜牧业发展中心租赁了 80 亩的国有农用地。根据嘉祥县畜牧兽医事业发展中心于 2022 年 2 月 14 日出具的《证明》:“ 根据《事业单位国有资产管理暂行办法》( 2019 修订), 本单位与济宁广仁于 2019 年 4 月 30 日签署《广仁生物抗血清多克隆抗体诊断试剂项目投资协议》(以下简称“ 《投资协议》 ” )时, 本单位是嘉祥县人民政府直属事业单位,亦是嘉祥县种羊场的主管部门(现嘉祥县畜牧兽医事业发展中心为县农业农村局所属正科级公益一类事业单位,独立运行,仍然是嘉祥县种羊场的主管部门),有权审核嘉祥县种羊场的土地出租事项,并对外签署土地租赁合同。”

根据嘉祥县人民政府于 2021 年 3 月 10 日出具的《土地情况说明》, 嘉祥县人民政府确认:“嘉祥县畜牧业发展中心有权作为出租方向济宁市广仁生物科技有限公司出租该块土地,出租面积共计 80 亩,出租土地为一般耕地” 。

综上,嘉祥县畜牧业发展中心有权向济宁广仁出租上述耕地。

(2)租赁划拨国有农用地已取得嘉祥县人民政府的确认

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定:“符合相关条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。”

根据嘉祥县畜牧兽医事业发展中心于 2022 年 2 月 14 日出具的《证明》:“《投资协议》项下出租给济宁广仁的土地性质为国有划拨用地, 用途为一般耕地;本单位出租该国有农用地取得了嘉祥县人民政府的批准。

根据嘉祥县人民政府于 2021 年 3 月 10 日出具的《土地情况说明》, 嘉祥县人民政府确认:“嘉祥县畜牧业发展中心有权作为出租方向济宁市广仁生物科技有限公司出租该块土地,出租面积共计 80 亩,出租土地为一般耕地” 。

根据嘉祥县人民政府于 2020 年 10 月 16 日出具的《证明》,确认嘉祥县人民政府就济宁广仁租赁并使用上述耕地,与济宁广仁之间不存在任何争议、纠纷或潜在纠纷。

综上, 嘉祥县畜牧业发展中心出租上述划拨国有农用地, 已取得嘉祥县人民政府的确认,嘉祥县人民政府对上述土地租赁无异议。

据上所述, 济宁广仁租赁上述耕地符合土地管理的相关法律法规规定。

3、 济宁广仁已履行设施农用地备案手续

根据本题“一/1”所述《土地管理法》、《全国土地分类(试行)》、《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》等法律法规及相关规定,用于畜禽养殖的设施农业可以使用一般耕地, 且对应的设施农业用地不需要审批,仅需由农村集体经济组织或经营者向乡镇政府备案即可。

济宁广仁租赁的耕地不涉及基本农田,该土地位于嘉祥县梁宝寺镇的种羊场(具体位置为种羊场生活区以东、种羊场养殖场以西),济宁广仁将此耕地用作设施农用地, 已向嘉祥县梁宝寺镇人民政府备案,并取得了嘉祥县梁宝寺镇人民政府出具的《设施农用地登记备案证明》。因此,济宁广仁已就将租赁耕地作为设施农用地履行了设施农用地备案程序。

4、 济宁广仁租赁耕地上的自建相关设施无需办理建设规划及房屋所有权证书, 不属于违法违规建筑

济宁广仁租赁耕地上的自建相关设施无需办理建设规划及房屋所有权证书,不属于违法违规建筑,具体分析如下:

(1)根据《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称“《城乡规划法》”)第四十一条规定“……在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证”。

第四十二条规定“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可”。

(2)根据中华人民共和国自然资源部对《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》 的解读,“设施农业用地不需要审批,设施农业经营者与农村集体经济组织就用地事宜协商一致后即可动工建设, 由农村集体经济组织或经营者向乡镇政府备案,乡镇政府定期汇总情况后汇交至县级自然资源主管部门”。

根据上述规定, 济宁广仁租赁的耕地系农用地,土地用途非建设用地,城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可,因此该等土地上的自建相关设施无需办理建设规划及房屋所有权证书,不属于违法违规建筑。

5、济宁广仁租赁或使用上述耕地不存在行政处罚及重大违法行为

根据嘉祥县自然资源和规划局于 2022 年 1 月 18 日出具的《证明》,济宁广仁在租赁或使用上述土地期间,在土地管理、城乡规划等方面没有重大违法违规行为,不存在受到行政处罚的情形,亦不存在正在接受该部门调查的情形

综上, 济宁广仁租赁上述耕地用作设施农用地、 用于自建种羊养殖场符合相关法律法规规定, 并已办理设施农用地备案手续, 不存在违反《土地管理法》等法律法规的情形;租赁土地上的相关自建设施无需办理建设规划及房屋所有权证书,不属于违法违规建筑;济宁广仁在租赁或使用上述土地期间, 在土地管理、城乡规划等方面没有重大违法违规行为,不存在受到行政处罚的情形或需整改的不规范情形, 济宁广仁目前正常使用上述耕地不存在障碍, 符合中国证监会《首发业务若干问题解答(2020 年 6 月修订)》问题 18 的要求。
 

(二) 结合报告期内租赁耕地的合规性,说明租赁耕地是否存在违法违规风险,对发行人生产经营是否构成重大影响

如本题“一、 说明租赁耕地是否违反《土地管理法》 等法律法规的规定……问题 18 的要求” 所述, 济宁广仁租赁上述耕地用作设施农用地、 用于自建种羊养殖场符合土地管理的相关法律法规规定,并且已办理设施农用地备案手续, 此租赁土地上的相关自建设施无需办理建设规划及房屋所有权证书,不属于违法违规建筑;报告期内, 济宁广仁在土地管理、城乡规划等方面没有重大违法违规行为,不存在受到行政处罚的情形, 亦不存在违法违规风险。

根据《中华人民共和国民法典》(2021 年 1 月 1 日实施, 现行有效) 705 条,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。《投资协议》约定租
赁期限为 2019 年 5 月至 2069 年 5 月,根据上述规定,济宁广仁可在 2019 年 5月至 2039 年 5 月期间合法有效租赁上述耕地,但无法依据《投资协议》在 2039
年 5 月后继续使用上述耕地。该等情形不影响济宁广仁报告期内对上述耕地的合法使用, 报告期内上述《投资协议》正在履行中, 济宁广仁在未来较长时间内仍可按照《投资协议》的约定继续使用上述耕地,且 20 年期限到期后,不排除济宁广仁届时与出租方续约,因此前述租赁期限超过法定最长期限的问题,不会对本次发行上市构成实质不利影响。

 

二、中介机构核查过程与核查意见

(一)核查过程

保荐机构履行了如下核查程序:

1、查阅了发行人及其控股子公司签署的项目投资协议、 嘉祥县土地管理局颁发的《土地证》、 嘉祥县人民政府出具的《证明》和《土地情况说明》、嘉祥县自然资源和规划局出具的《证明》 、 嘉祥县畜牧兽医事业发展中心出具的《证明》 ;

2、实地走访租赁土地;

3、查阅《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、 《全国土地分类(试行)》、 《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》 、 《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》 、 《中华人民共和国民法典》 等法律法规, 以及中华人民共和国自然资源部对《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》的解读, 分析济宁广仁租赁耕地是否存在法律风险、潜在的行政处罚风险,是否符合中国证监会《首发业务若干问题解答(2020 年 6 月修订)》问题 18 的要求,以及对发行人生产经营是否构成重大影响

(二)核查意见

经核查,保荐机构认为:

济宁广仁租赁上述耕地用作设施农用地、 用于自建种羊养殖场符合相关法律法规规定,并且已办理设施农用地备案手续,不存在违反《土地管理法》等法律法规的情形;租赁土地上的相关自建设施无需办理建设规划及房屋所有权证书,不属于违法违规建筑;济宁广仁在租赁或使用上述土地期间, 在土地管理、城乡规划等方面没有重大违法违规行为,不存在受到行政处罚的情形或需整改的不规范情形, 济宁广仁目前正常使用上述耕地不存在障碍, 符合中国证监会《首发业务若干问题解答(2020 年 6 月修订)》问题 18 的要求;报告期内济宁广仁租赁耕地合法合规,不存在违法违规风险。济宁广仁可在 2019 年 5 月至 2039 年 5 月期间合法有效租赁上述耕地,但无法依据《投资协议》在 2039 年 5 月后继续使用上述耕地。该等情形不影响济宁广仁报告期内对上述耕地的合法使用, 报告期内上述《投资协议》正在履行中,济宁广仁在未来较长时间内仍可按照《投资协议》的约定继续使用上述耕地,且20 年期限到期后,不排除济宁广仁届时与出租方续约,因此前述租赁期限超过法定最长期限的问题,不会对本次发行上市构成实质不利影响。