IPO案例:发行人子公司名下土地存在闲置土地,且涉及的闲置违约金及费用较高,对IPO的影响及相关处理措施

发布时间:

2022-08-30

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问询问题

发行人目前拥有 6 项国有土地使用权, 2 块土地存在闲置情形,其中,南京铭利达的闲置土地面积为 18,787.1 平方米,经测算的土地闲置违约金为996.92 万元,土地闲置费最高约为 90.18 万元。江苏铭利达的闲置土地面积为38,772.00 平方米,经测算的土地闲置违约金为 620.74 万元,土地闲置费最高约为 164 万元。截至招股说明书签署之日,相关主管部门未向南京铭利达和江苏铭利达出具关于土地闲置调查通知或决定,报告期内南京铭利达和江苏铭利达不存在因违反国家和地方有关土地使用方面的法律、法规及其他规范性文件而受到该局行政处罚的情形。
请发行人:
说明仅南京铭利达和江苏铭利达涉及的违约金额和闲置土地使用费合计已达到最近一期净利润的 25%,发行人认为其对生产经营不构成重大影响的合理性。

 

问询回复

(一)关于南京铭利达闲置土地的违约金及土地闲置费

1、投资协议关于南京铭利达土地闲置的违约责任

2008 年 3 月 23 日,南京市溧水县柘塘经济开发有限公司(“甲方” )与铭利达有限(“乙方” )签署了《项目合作协议书》,协议约定:1)乙方在南京柘塘投资生产不锈钢产品项目。项目占地面积 50 亩,准确面积以国土部门测量为准。项目总投资 15,000 万元。项目开发建设期限为自土地交付后 6 个月内开工建设, 10 个月完成厂房建设,建筑面积不低于 20,000 平方米。2)乙方保证按设计要求按时足额投资到位,自土地交付起六个月不能动工的,甲方向乙方收取土地出让金 15%的闲置费,一年内仍未动工建设的,甲方将无偿收回土地使用权。

公司签署该合作协议初衷系于华东地区开展模具研发、生产业务并补充部分精密结构件产能,由于后续精密结构件业务拓展较快,预计所取得的土地及房产面积不能满足实际生产经营所需,且在周边亦较难通过招拍挂程序另行获得额外满足经营所需的土地使用权,因此,截至发行人转让南京铭利达 100%股权之日,南京铭利达取得的面积为 18,787.1 平方米的土地使用权的土地并未进行开发建设,相应的模具研发、生产业务后续实际由广东铭利达和江苏铭利达承担。发行人结合自身业务的发展规划,为实现资产的有效配置和合理利用, 于2020 年 12 月 7 日与南京嘉域就转让南京铭利达 100%股权事项签署了股权转让协议,并于 2020 年 12 月 29 日办理完毕前述股权转让的工商变更登记手续。

南京市溧水县柘塘经济开发有限公司已于 2015 年 3 月 19 日注销。其注销前的股权结构为:南京溧水柘塘经济实业总公司持股 95.23%,南京柘塘水泥有限公司持股 4.77%。南京柘塘水泥有限公司已于 2019 年 1 月 7 日注销。

根据南京市溧水县柘塘经济开发有限公司控股股东南京溧水柘塘经济实业总公司出具的说明函,南京市溧水县柘塘经济开发有限公司已于 2015 年 3 月 19日注销;南京溧水柘塘经济实业总公司已知悉发行人向南京嘉域转让南京铭利达股权事项;截至说明函出具之日( 2021 年 2 月 9 日),南京市溧水县柘塘经济开发有限公司与发行人就其注销前签署的有关协议不存在争议或纠纷,不再追究相关违约责任。

2、国有建设用地出让合同关于南京铭利达土地闲置的违约责任

根据溧水县国土资源局与南京铭利达签署的《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号:3201242013CR0028)约定,如南京铭利达未能按照约定日期( 2014年 6 月 11 日之前)开工建设的,每延期一日,应向溧水县国土资源局支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额千分之一的违约金。受让人造成土地闲置的,闲置满一年不满两年的,应依法缴纳土地闲置费;土地闲置满 2 年未建设的,南京市溧水县国土资源局有权无偿收回国有建设用地使用权。

经核查,自上述合同约定的开工建设之日至发行人转让南京铭利达股权之日,已届满两年。按照上述合同约定,南京铭利达存在按照国有建设用地使用权出让价款总额千分之一/每延期一日的标准向溧水县国土资源局支付违约金,甚至被要求支付土地闲置费或无偿收回土地的风险。

2020 年 12 月 7 日,发行人与南京嘉域就转让南京铭利达 100%股权事项签署了股权转让协议,并于 2020 年 12 月 29 日办理完毕前述股权转让的工商变更登记手续。根据前述股权转让协议并经核查,就 2020 年 12 月 29 日(含当日)前可能产生的土地闲置费及违约金,如主管政府部门要求南京铭利达承担的,均由发行人承担;就 2020 年 12 月 29 日(不含当日)之后可能产生的土地闲置费及违约金,如主管政府部门要求南京铭利达承担的,发行人或江苏铭利达不再向南京铭利达或南京嘉域承担任何责任,相关土地闲置费用及违约金均由南京铭利达或南京嘉域自行承担。经测算,上述土地使用权出让价款为 450.89 万元,截至 2020 年 12 月 29 日,南京铭利达上述土地闲置涉及的违约金约为 1,078.98万元。

依据《闲置土地处置办法》第十四条第(一)款规定“未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本”,根据测算,如上述土地被认定为闲置土地,土地闲置费最高约为 90.18 万元。

经查询南京市行政执法统一公示平台信息网站信息并经南京铭利达出具的书面确认,截至本回复出具之日,不存在相关主管部门向南京铭利达出具关于土地闲置调查通知或决定的情形。根据南京市规划和自然资源局溧水分局出具的证明文件,自 2017 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日,南京铭利达无违章违建,无违反相关法律法规被南京市规划和自然资源局溧水分局处罚的记录。

综上,若相关土地被认定为闲置土地, 南京铭利达涉及的违约金及土地闲置费最高合计为 1,169.16 万元。针对上述事项,发行人控股股东及实际控制人均已出具承诺:承诺如因上述土地被相关主管部门认定为闲置土地而导致江苏铭利 达或行人遭受任何经济损失,发行人控股股东及实际控制人承诺承担全额补偿责任,且无需发行人或南京铭利达支付任何对价。

(二)关于江苏铭利达闲置土地的违约金及土地闲置费用

截至本回复出具之日,江苏铭利达已通过招拍挂程序依法取得位于海安高新区东海大道西 99 号合计 267,564 平方米土地使用权(苏(2019)海安市不动产权第 0017338 号、苏(2017)海安县不动产权第 0006496 号及苏(2019)海安市不动产权第 0017337 号)。在前述土地上,发行人已取得合计 113,323.3 平方米的房屋所有权(苏(2019)海安市不动产权第 0017338 号及苏(2019)海安市不动产权第 0017337 号)。

根据海安市自然资源和规划局于 2021 年 2 月 20 日出具的《函》,“江苏铭利达已通过招拍挂程序依法取得位于海安高新区东海大道西 99 号合计 267,564平方米土地使用权(苏(2019)海安市不动产权第 0017338 号、苏(2017)海安县不动产权第 0006496 号及苏(2019)海安市不动产权第 0017337 号)。前述资产原用于前期项目,由于前期项目方经营不善,导致相关资产闲置多年。为盘活相关资产,海安高新区将前述三块国有土地使用权作为一个整体向江苏铭利达出让,用于建设汽车等行业铝合金结构件项目,不存在土地闲置等违规情况。”

综上所述,发行人已转让南京铭利达 100%股权, 相应可能产生的土地闲置费或违约金已由发行人控股股东及实际控制人承诺予以承担;江苏铭利达不存在被主管部门认定存在土地闲置的情形,无需支付土地闲置费或违约金。因此,相关土地闲置的情况对发行人的生产经营不会造成重大影响。 

 

注:本案例为铭利达创业板IPO项目