IPO案例:临时搭建建筑、在集体用地临时建筑的拆迁风险及影响;房屋规划用途是“非住宅” 而非“工业” 原因,是否符合证载规划用途

发布时间:

2023-01-05

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问询问题

申请文件显示:
目前发行人的生产经营场所为向浙江嘉仕机械有限公司租赁所得,并在租赁土地上搭建临时建筑;发行人所有的浙( 2016)余杭区不动产权第0018202 号房屋的规划用途为“非住宅” 。
请发行人:
相关临时搭建建筑、在集体用地临时建筑的拆迁风险及影响;浙(2016)余杭区不动产权第 0018202 号房屋的规划用途是“非住宅” 而非“工业” 的原因,发行人的生产经营是否符合证载的规划用途。
 

问询回复

1、 发行人租赁土地上临时搭建建筑的拆迁风险及影响

截至本回复报告出具之日,发行人于其承租的浙江嘉仕机械有限公司的 8号-10 号厂房之间临时房用地上,搭建了面积为 1,176 平方米的临时仓库。发行人已就该搭建的临时建筑履行了必要的审批手续,具体如下:

2018 年 6 月 20 日,杭州余杭经济技术开发区(钱江经济开发区)管委会规划建设局向浙江嘉仕机械有限公司出具编号为余开简审 2018-第 030 号的《简易建(构)筑物审核意见书》,同意上述临时仓库的使用期限为两年,使用期满后,应当在期满前三个月内向开发区规划建设局提出申请,重新办理审批手续后方可延期使用。

2020 年 7 月 24 日,杭州余杭经济技术开发区管理委员会产业发展局、杭州余杭经济技术开发区管理委员会产业监管局、杭州余杭区人民政府东湖街道办事处共同出具的《余杭经济技术开发区企业简易建筑(构)物申请监管处置审批表》,同意延长两年临时仓库的使用期限。

2022 年 9 月 29 日,杭州余杭经济技术开发区管理委员会出具了《关于杭州本松新材料技术股份有限公司简易建筑的使用说明》,发行人建设的临时仓库于 2018 年通过审批后,按照要求作为临时仓库使用,不涉及危化品存放、不影响消防安全通道,日常管理中按照开发区管理要求使用和维护,期间无违规处罚行为,使用期限至 2024 年底。

2021 年 7 月 8 日,杭州市余杭区住房和城乡建设局向发行人出具《证明》:“经查,杭州本松新材料技术股份有限公司自 2018 年 1 月 1 日至今在我局管辖范围内未发现有违法违规的行为记录,未发现有受到我局行政处罚的记录。”

2022 年 1 月 11 日,杭州市临平区住房和城乡建设行政执法队向发行人出具《向企业单位出具合法性证明审批单》:“经查,该公司 2021 年 1 月 1 日以来,未被我局处以行政处罚,特此证明。”

2022 年 7 月 11 日,杭州市临平区住房和城乡建设行政执法队向发行人出具《向企业单位出具合法性证明审批单》:“经查,该公司 2022 年 1 月 1 日以来,未被我局处以行政处罚,特此证明。”

2021 年 7 月 13 日,杭州市规划和自然资源局余杭分局向发行人出具《关于杭州本松新材料技术股份有限公司合法合规用地的证明》:“经查询我局违法案件立案查处台账,杭州本松新材料技术股份有限公司自 2018 年 1 月 1 日起至今,尚未发现因土地违法行为被我局立案查处。”

2022 年 1 月 12 日,杭州市规划和自然资源局临平分局向发行人出具《关于杭州本松新材料技术股份有限公司合法合规用地的证明》:“经查询我局违法案件立案查处台账,杭州本松新材料技术股份有限公司自 2021 年 7 月 1 日起至2022 年 1 月 12 日,尚未发现因土地违法行为被我局立案查处。”

2022 年 7 月 11 日,杭州市规划和自然资源局临平分局向发行人出具《关于杭州本松新材料技术股份有限公司合法合规用地的证明》:“经查询我局违法案件立案查处台账,杭州本松新材料技术股份有限公司自 2022 年 1 月 1 日起至今,尚未发现因土地违法行为被我局立案查处。”

因此,发行人在浙江嘉仕机械有限公司的 8 号-10 号厂房之间搭建的临时建筑已经履行必要的备案审批手续,该等手续到期前不存在拆迁风险,发行人临时搭建的房屋用于临时仓库, 不属于主要经营性场所,且搬迁成本低、时间短,不会对发行人的生产经营造成重大不利影响

2、 发行人承租集体用地上搭建的临时建筑的拆迁风险及影响

(1)具体租赁情况及后续安排

截至本回复出具日,发行人存在一处租赁仓库的土地涉及集体土地的情形,同时该仓库未办理房屋产权证书,为临时建筑,具体情况如下:

图片

该房屋系由出租人将其通过公开招标及拍卖取得的张家埭小学学校建筑物等进行改扩建而成,涉及的土地为集体用地, 未取得相应集体土地使用权证书,同时该房屋尚未取得房屋产权证书。

根据 2022 年 6 月 6 日,发行人与姚永年签署房屋租用合同补充协议,约定发行人承租位于杭州市余杭区塘栖镇超丁村姚家埭 38 号的房屋,租赁期限自2022 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日。根据发行人规划, 合同到期后,发行人不再续租上述房屋。

(2)发行人为作为仓库的租赁方,不属于被处罚的对象,不存在被处罚的风险,具体理由如下:

A、 发行人作为房屋承租方并非《中华人民共和国土地管理法》的处罚对象

《中华人民共和国土地管理法》第八十二条规定:“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设,或者违反本法规定,将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。” 发行人并非土地租赁协议的任一合同相对方,不属于《中华人民共和国土地管理法》上述规定的处罚对象。

B、 发行人作为房屋承租方并非《中华人民共和国城乡规划法》的处罚对象

发行人并非租赁房屋的建设单位,使用违法建筑的承租方不属于《中华人民共和国城乡规划法》 等法律法规所施加处罚的适格对象。同时, 发行人实际控制人周永松针对上述临时建筑用房, 已出具了书面承 诺:“发行人股票上市后,若该二仓库被政府拆除,本松新材因仓库搬迁产生的相关直接费用(不含租赁新仓库的租金以及其他手续费)由本人无条件全额承担,且不会就该等费用向发行人及其子公司追索。”

综上,发行人在租赁的临时房用地上搭建临时建筑以及承租涉及集体用地的临时建筑,相关临时用房均用于仓库使用,并非发行人主要生产经营产所,并且搬迁成本低、时间短,不会对发行人的生产经营造成重大不利影响,并且发行人实际控制人周永松已针对二处临时建筑事项出具书面承诺,确保不会对发行人造成任何损失。因此,该事项不会构成发行人本次发行上市的实质性障碍。

3、浙(2016)余杭区不动产权第 0018202 号房屋的规划用途是“非住宅”而非“工业” 的原因,发行人的生产经营是否符合证载的规划用途

发行人该处房屋通过购置取得,作为发行人的办公场所。2011 年 11 月 11日,本松有限与中节能(杭州)环保投资有限公司(以下简称“中节能”)签署了《杭州市房屋转让合同》,约定中节能将位于杭州市钱江经济开发区顺风路 536 号 5 幢的房屋以人民币 1,493.80 万元的价格转让给本松有限,房屋面积为 4,464.28 平方米。

2012 年 8 月 4 日,杭州市住房保障和房产管理局向本松有限核发了编号为余房权证塘移字第 12035103 号的房屋所有权证书,登记的规划用途为“非住宅”,规划批建用途为“厂房”。2016 年 10 月,本松有限整体变更为股份有限公司,发行人于 2016 年 12 月9 日取得了杭州市国土资源局换发的编号为浙( 2016)余杭区不动产权第0018202 号的不动产权证,证载土地用途为“工业用地”,房屋用途为“非住宅”,规划批建用途为“厂房”。

根据 2022 年 5 月 23 日杭州市余杭经济开发区管理委员会规划建设局的书面确认,公司将该房屋用于办公、生产和研发符合证载的规划用途。

综上, 发行人将该房屋用于办公、生产和研发符合证载的规划用途。发行人不涉及房地产开发、经营、销售等房地产业务。

 

注:本案例为本松新材创业板IPO项目